闯关成功！众安系又将诞生一家上市公司，底色不太足|IPO笔记

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撰文|蜜妹儿&编辑|凯

 这是@闺蜜财经的第1199篇原创

第三次递表5个月后，赶在2022的年尾，物业公司众安智慧生活终于通过了港交所聆讯。而另一边，其母公司众安集团业绩起伏、股价长期躺平，低到尘埃。

成为准上市公司，众安智慧生活会掀起大浪花吗？

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也许蜜友们经常听到另一个众安——卖保险的。这个众安不一样，是搞房地产的。

据众安集团官网介绍，其1997年成立于杭州，有四大战略版块，分别为：房产、商业、服务、资本。业务覆盖中高端住宅、商业地产开发及运营、物业服务、金融、酒店、影院、健康、教育等。

众安集团旗下上市公司有2家，包括上市公司“众安集团”，2007年在港交所上市；以商业地产为支柱产业的中国新城市商业发展有限公司，2014年在港上市。

此次要上市的众安智慧生活，为众安集团旗下的物业公司。于往绩记录期，其所有在管总建筑面积均位于长江三角洲地区中的浙江省及安徽省。

截至2022年6月30日，众安智慧生活合共有116个合约项目，总合约建筑面积约为17.1百万平米，涵盖我国17个城市及七个省份；合共管理79个项目，在管总建筑面积约为11.8百万平方米，涵盖我国八个城市及三个省份。

值得注意的是，从分布范围来看，众安健康生活的项目主要集中在浙江和安徽两地，79个在管项目里，这两个省占了78个，项目集中度较高。

另外在2019年到2021年的三年间，众安生活服务的管理面积复合增长速度仅11.3%：从950万平米增加到1180万平米，在蜜妹印象里，似乎是同期上市的物业企业中最慢的。

以上数据可以看到，众安健康生活体量并不大，增速也不明显，市占率自然低。根据中指院数据，截至2021年12月31日，就在管建筑面积而言，其在中国的市场份额约为0.04%。

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和大部分物业服务公司一样，众安健康生活主要有3大业务线：物业管理服务、增值服务、小区增值服务。其中物业管理服务为主要收入来源，在2019-2021年分别占总营收的88.6%、79.5%、69.4%，2021及2022上半年分别占总营收的76.3%及69.1%。

众安健康生活也有大部分物企的“母系公司依赖症”。资料集显示，2019年-2021年以及截至2021年及2022年6月30日止六个月，其总营收里，来自“众安系”开发物业产生的收入分别占当期物业管理服务总收入的79.0%、76.1%、72.5%、72.6%及73.3%。

这意味着，众安健康生活的业务深受“众安系”公司的业务变化影响。而众安系旗下的两家上市公司目前的经营情况似乎都不乐观。

中国新城市于截至2022年及2021年止六个月期间均录得亏损，以及于2021年度录得亏损。另一方面，众安于2021年度录得收入及利润减少（与2020年度相比）。

上述时间段内，众安智慧生活整体营收分别为1.8亿元、2.31亿元、2.96亿元和1.33亿元、1.52亿元，增速并不明显。

利润方面，众安智慧生活2021年有下降趋势，2019-2021年期内利润分别为2871.5万元、4704.9万元、4179万元。2022上半年，该数据为2080.9万元，同比微增9.4%。

营收、利润增速不明显，但众安健康生活的员工成本仍在稳定增加。

2019-2021年、以及2021、2022上半年，众安健康生活销售成本下的现场员工的员工成本，分别为99.1百万元、111.9百万元、138.1百万元、61.9百万元及71.7百万元，分别占其销售成本总额的约81.7%、77.8%、74.8%、73.8%及75.1%。

行政开支下确认的员工成本分别约12.8百万元、10.8百万元、21.1百万元、11.9百万元及15.4百万元；分别占其总开支合计金额约60.7%、40.8%、37.6%、53.4%及56.1%。

众安健康生活称，这是因为业务扩张，员工人数增加以及劳动力市场价格上涨所致。

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还需注意的是，众安健康生活与众安集团的关系，并不限于“母系依赖症”这么简单。如和讯网剖析的，众安健康生活的大量资金被众安集团占用。

 2018年至2020年的三年里，其每一年都要向包括众安集团在内的关联方垫款，2018年垫款的金额是1816.9万元，2019年是1975.5万元，2020年高达1.32亿元。

同期上市的东原仁知和力高健康生活都投入了大量资金用于收并购。而众安生活服务在过去三年，仅用不超过200万的资金收并购其他物业公司，部分原因或许在此。

众安健康生活风险提示里说：可能需要额外现金资源为持续增长或其他未来发展（包括我们可能决定进行的任何投资或收购）提供资金。如资金需求超出财务资源，将须寻求额外融资或延迟计划开支。

现金流方面，2022上半年众安健康生活减少明显，为3704.2万元，2021年同期还是5098.8万元。

而众安集团自身的财务似乎也承压。克而瑞数据透露，截止至2021年底，该司共持有现金177.5亿元，企业借款总额约为169.9亿元，其中一年以内债务占比21%，1-2年债务占比45%，2023年将会迎来偿债高峰。

如此底色下，上市后的众安健康生活能讲出新故事吗？

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